Hay una queja que se repite en cualquier portal: «mi anuncio está publicado pero no lo ve nadie». Casi nunca es un problema de posicionamiento. Suele ser un campo vacío.
Merece la pena entender cómo funciona un buscador de inmuebles por dentro, porque el comportamiento no es el que la intuición sugiere.
Un campo vacío no te coloca el último: te saca de la lista
Esta es la idea que más dinero cuesta. Cuando alguien marca un filtro —«Piso», «Venta», «2 baños»— el portal no ordena los resultados poniendo primero los que encajan. Hace algo más tajante: construye la lista solo con los anuncios que tienen ese dato.
Un anuncio sin «tipo de inmueble» no sale abajo del todo cuando alguien filtra por «Piso». No sale. Deja de existir para esa búsqueda, y también para el contador de resultados. El anuncio sigue publicado, sigue teniendo su URL y se puede llegar a él por otros caminos, pero en la búsqueda con filtro se ha evaporado.
Es un comportamiento técnico, no una decisión editorial: el filtro pregunta a la base de datos por los anuncios que tienen esa característica, y quien no la tiene no está en la respuesta.
Los campos que más veces provocan esto
- Tipo de inmueble (piso, casa, oficina, local…). Sin él desapareces del filtro que más se usa después de la zona.
- Operación (venta o alquiler). Sin ella no estás ni en «comprar» ni en «alquilar».
- Zona. Sin ubicación asignada no apareces en ninguna búsqueda por municipio ni por barrio, que es como busca la gente de verdad.
- Habitaciones y baños. Filtros muy usados en vivienda familiar.
El precio y la ordenación
El precio tiene un efecto propio, y es de los que se descubren tarde. Cuando el visitante ordena «de menor a mayor», el portal necesita un número con el que comparar. Un anuncio sin precio no tiene ese número.
Según cómo esté construido el buscador, ese anuncio se cae del listado ordenado o queda al final. Es un fallo silencioso: la lista sigue teniendo resultados, así que nadie nota que falta uno.
«Precio a consultar» parece prudente y a menudo es caro. Quien busca vivienda filtra por presupuesto casi siempre; un anuncio sin cifra no entra en ningún tramo de precio, así que no compite en las búsquedas donde estaría su comprador.
Sin coordenadas no hay mapa
La vista de mapa es una de las más usadas por quien conoce la ciudad y busca por barrio. Esa vista no lee la dirección escrita: lee coordenadas. Si la dirección no es geocodificable —porque falta el número, porque el campo trae texto comercial en lugar de una calle— el anuncio no tiene chincheta.
De ahí una recomendación concreta: el campo de dirección es para la dirección. El argumento de venta va en la descripción, donde sí se lee.
El título trabaja más de lo que parece
El título de la ficha se usa en tres sitios a la vez: la tarjeta del listado, la pestaña del navegador y el resultado de Google. Y en los tres compite con otros.
Dos criterios que funcionan:
- Que diga qué es y dónde está. «Piso reformado de 90 m² en el Arrabal» rinde más que «Oportunidad única». La primera contiene las palabras con las que alguien busca; la segunda no contiene ninguna.
- Sin mayúsculas sostenidas. UN TÍTULO ENTERO EN MAYÚSCULAS no destaca más: se lee peor, los lectores de pantalla lo deletrean a veces letra a letra, y en un listado donde el resto va en minúscula transmite urgencia, no calidad.
Cuánta descripción y cuántas fotos
No hay un número mágico, pero sí un suelo por debajo del cual la ficha no responde a las preguntas que trae quien la abre: orientación, estado, gastos, qué hay alrededor. Una descripción que se queda en dos líneas obliga al interesado a escribir para preguntar lo básico — o, más probable, a pasar al siguiente anuncio.
Con las fotos pasa algo parecido y hay un matiz que se olvida: la primera foto no es una más. Es la que se ve en la tarjeta del listado, en el resultado compartido por WhatsApp y en la vista previa del mapa. Si la primera es el trastero, el anuncio se juzga por el trastero.
Repaso rápido
- Tipo de inmueble, operación y zona rellenos. Sin esos tres no estás en las búsquedas con filtro.
- Precio con cifra. Sin número no entras en ningún tramo.
- Dirección real en el campo de dirección, para que haya chincheta en el mapa.
- Título con qué es y dónde está, en minúsculas.
- Descripción que responda lo que se pregunta siempre.
- Primera foto elegida a conciencia.
- Calificación energética declarada, aunque sea «en trámite».
Puedes ver cómo queda una ficha con todos los campos en el listado de inmuebles, o mirar directamente una zona concreta como Huesca o Zaragoza para ver qué enseña el buscador cuando la ficha está completa.
Preguntas frecuentes
Mi anuncio está publicado pero no aparece al filtrar. ¿Está mal publicado?
Normalmente no: está publicado y accesible por su URL. Lo que falta es el campo por el que se está filtrando. Rellénalo y vuelve a probar el mismo filtro.
¿Es mejor no poner precio para que pregunten?
Casi nunca. Sin cifra el anuncio queda fuera de los filtros por presupuesto, que es como se busca vivienda, y pierde a quien sí habría encajado.
¿Cuántas fotos hacen falta?
Las suficientes para recorrer la vivienda sin huecos: todas las estancias, el exterior si lo hay y algo del entorno. Importa más que no falte ninguna estancia que llegar a un número concreto.
¿Cambia algo si publico muchos inmuebles a la vez?
El criterio es el mismo para uno que para cincuenta, pero el efecto se multiplica: un campo que se salta por sistema deja fuera de las búsquedas a toda la cartera, no a un anuncio.