Un anuncio inmobiliario no es solo un escaparate: es publicidad regulada. Hay datos que la normativa obliga a mostrar en el propio anuncio, y otros que hay que tener preparados en cuanto el interesado los pida. Quien publica responde de ellos, y en una operación con intermediario esa responsabilidad no siempre recae donde la gente cree.
Esto es un repaso práctico de lo que exige la norma estatal, pensado para quien publica todos los días.
1. La calificación energética va en el anuncio, no en el cajón
Es la obligación que más se incumple y la más fácil de cumplir. El Real Decreto 390/2021, en vigor desde el 2 de junio de 2021, obliga a que la calificación de eficiencia energética aparezca en la propia publicidad de venta o alquiler.
El detalle que conviene leer despacio es a quién obliga: a toda persona física o jurídica que publique o permita publicar información sobre la venta o el alquiler de un edificio o de parte de él. Eso alcanza a la agencia, al particular, al portal y al medio donde salga el anuncio.
Y alcanza a todos los soportes, no solo a la web: portales inmobiliarios, página propia, catálogos, prensa, vallas y el cartel del escaparate.
¿Y si el certificado todavía no está?
Se declara el estado real. No tener la letra todavía no impide anunciar, pero sí impide dejar el hueco en blanco: el anuncio tiene que decir en qué situación está el inmueble. En la práctica se manejan cuatro situaciones, y conviene distinguirlas porque no valen lo mismo:
- Certificado obtenido: se muestra la letra, de la A a la G. Es lo correcto y lo que la norma espera.
- En trámite: está pedido y aún no emitido. Es una situación transitoria legítima mientras dura.
- Exento: el inmueble entra en alguno de los supuestos que la norma excluye.
- El propietario no lo ha aportado: no está pedido. Aquí no hay eufemismo posible — es un incumplimiento del titular, y sigue siéndolo aunque el anuncio lo diga.
La diferencia entre las dos últimas importa mucho más de lo que parece. «En trámite» describe un proceso en marcha. «No lo ha aportado» describe algo que falta y que hay que resolver.
Ahora bien: entre ocultarlo y declararlo, declararlo siempre es mejor. Un anuncio que calla el dato aparenta cumplir y no cumple. Uno que dice «el propietario aún no ha aportado el certificado» está diciendo la verdad, deja constancia de a quién le toca resolverlo y avisa al comprador de que ese papel falta. No convierte el incumplimiento en cumplimiento, pero es la diferencia entre un dato omitido y un dato incómodo.
Por eso, cuando en una ficha de nuestro catálogo aparece que el certificado está en trámite o que no se ha aportado, lo verás escrito junto a la escala de la A a la G y con la norma citada al lado. Preferimos que se vea el hueco a que parezca que no existe.
Qué se arriesga
Las sanciones por incumplimiento en materia de certificación energética se mueven, según la gravedad, en una horquilla que va de 300 a 6.000 euros. No suele ser lo que más duele: lo que más duele es que un comprador informado lea un anuncio sin ese dato y saque conclusiones sobre el resto de la ficha.
2. La información mínima de la Ley de Vivienda
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda añadió en sus artículos 30 y 31 una lista de información mínima que hay que poner a disposición de quien se interesa por una vivienda, antes de firmar nada y antes de entregar ninguna cantidad a cuenta.
Hay un matiz que cambia mucho el trabajo diario: esa información se facilita a solicitud de la persona interesada, no de oficio en el anuncio. Es decir, no hay que volcarlo todo en la ficha — pero hay que tenerlo listo, porque puede pedirse en cualquier momento y hay que entregarlo.
Las categorías que recoge el artículo 30 son, en resumen:
- Identificación de quien vende o arrienda, y de quien intermedia.
- Descripción física de la vivienda y del edificio.
- Condiciones de habitabilidad, accesibilidad universal y eficiencia energética.
- Cargas, gravámenes y limitaciones que pesen sobre el inmueble.
- Estado de conservación, y defectos o daños conocidos.
- Certificado de eficiencia energética.
- Situación urbanística del inmueble y del edificio.
- Servicios e instalaciones de los que dispone.
La ley pide además que esa información sea completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible. Son adjetivos que parecen retórica hasta que alguien discute una operación: entonces se convierten en el criterio con el que se juzga lo que se entregó.
El punto que afecta directamente a una agencia
El artículo 30 cierra estableciendo responsabilidad de quien vende y de quien intermedia por el incumplimiento de estos deberes de información. Para una agencia eso significa que la calidad de la ficha no es una cuestión de imagen: es parte de su exposición.
Dicho de otro modo: un dato mal puesto por prisa lo firma también quien lo publicó.
3. Repaso antes de publicar
Un repaso de treinta segundos que evita casi todo:
- ¿Aparece la calificación energética? Si no hay letra todavía, ¿está declarado el motivo en vez de dejarlo en blanco?
- ¿La superficie que se anuncia es la que se puede sostener con documento?
- ¿El precio incluye o excluye gastos, y se dice cuál de las dos cosas?
- ¿Las fotos son del inmueble que se anuncia, sin montajes que no se declaren?
- ¿Hay alguien identificable a quien reclamar información ampliada?
En el formulario de publicación de Piseando la calificación energética es un campo del propio anuncio, no un adjunto opcional: sale en la ficha con su etiqueta de color, y si el certificado está en trámite el anuncio lo dice.
Preguntas frecuentes
¿Puedo anunciar una vivienda sin tener el certificado energético?
Sí, siempre que el anuncio declare en qué situación está: en trámite, exento o pendiente de que el propietario lo aporte. Lo que no se puede es omitir el dato como si la obligación no existiera. Y conviene no confundirse: declarar que falta no es lo mismo que cumplir — es dejar constancia de que hay algo que resolver.
¿La obligación es del propietario o de la agencia?
La norma alcanza a quien publica o permite publicar el anuncio, así que en la práctica alcanza a las dos partes. Y la Ley 12/2023 menciona expresamente la responsabilidad de quien intermedia en los deberes de información.
¿Tengo que poner toda la información del artículo 30 en el anuncio?
No. Esa información se entrega a solicitud del interesado antes de formalizar la operación. En el anuncio lo que sí tiene que constar siempre es la calificación energética.
¿Esto cambia si el inmueble está en Huesca o en Teruel?
Las obligaciones anteriores son estatales y aplican en toda España. Cada comunidad autónoma gestiona además su propio registro de certificados y puede tener requisitos adicionales, así que conviene comprobar el procedimiento de la comunidad donde esté el inmueble.
Sobre este texto. Es información general para profesionales del sector, no asesoramiento jurídico. Está contrastado con el texto de las normas citadas a fecha de agosto de 2026: Real Decreto 390/2021 y Ley 12/2023. La normativa cambia: antes de tomar una decisión, comprueba el texto vigente o consulta con un profesional.