Un anuncio inmobiliario no es solo un escaparate: es publicidad regulada. Hay datos que la normativa obliga a mostrar en el propio anuncio, y otros que hay que tener preparados en cuanto el interesado los pida. Quien publica responde de ellos, y en una operación con intermediario esa responsabilidad no siempre recae donde la gente cree.
Esto es un repaso práctico de lo que exige la norma estatal, pensado para quien publica todos los días.
1. La calificación energética va en el anuncio, no en el cajón
Es la obligación que más se incumple y la más fácil de cumplir. El Real Decreto 390/2021, en vigor desde el 3 de junio de 2021, obliga a que la calificación de eficiencia energética aparezca en la propia publicidad de venta o alquiler: la etiqueta se incluye en toda oferta, promoción y publicidad (artículo 15.2) y quien publica está obligado a incorporar la calificación (artículo 17.3).
El detalle que conviene leer despacio es a quién obliga: a toda persona física o jurídica que publique o permita publicar información sobre la venta o el alquiler de un edificio o de parte de él. Eso alcanza a la agencia, al particular, al portal y al medio donde salga el anuncio.
Y alcanza a todos los soportes, no solo a la web: portales inmobiliarios, página propia, catálogos, prensa, vallas y el cartel del escaparate.
¿Y si el certificado todavía no está?
Se declara el estado real. No tener la letra todavía no impide anunciar, pero sí impide dejar el hueco en blanco: el anuncio tiene que decir en qué situación está el inmueble. En la práctica se manejan cuatro situaciones, y conviene distinguirlas porque no valen lo mismo:
- Certificado obtenido: se muestra la letra, de la A a la G. Es lo correcto y lo que la norma espera.
- En trámite: está pedido y aún no emitido. Es una situación transitoria legítima mientras dura.
- Exento: el inmueble entra en alguno de los supuestos que la norma excluye.
- El propietario no lo ha aportado: no está pedido. Aquí no hay eufemismo posible — es un incumplimiento del titular, y sigue siéndolo aunque el anuncio lo diga.
La diferencia entre las dos últimas importa mucho más de lo que parece. «En trámite» describe un proceso en marcha. «No lo ha aportado» describe algo que falta y que hay que resolver.
Ahora bien: entre ocultarlo y declararlo, declararlo siempre es mejor. Un anuncio que calla el dato aparenta cumplir y no cumple. Uno que dice «el propietario aún no ha aportado el certificado» está diciendo la verdad, deja constancia de a quién le toca resolverlo y avisa al comprador de que ese papel falta. No convierte el incumplimiento en cumplimiento, pero es la diferencia entre un dato omitido y un dato incómodo.
Por eso, cuando en una ficha de nuestro catálogo aparece que el certificado está en trámite o que no se ha aportado, lo verás escrito junto a la escala de la A a la G y con la norma citada al lado. Preferimos que se vea el hueco a que parezca que no existe.
Qué se arriesga
Conviene distinguir dos cosas que se confunden a menudo, porque no cuestan lo mismo. El régimen está en la disposición adicional duodécima del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, a la que remite el artículo 21 del propio Real Decreto, y las cuantías en la decimotercera:
- Anunciar sin mencionar la calificación es infracción leve: multa de 300 a 600 euros.
- Publicitar una calificación que no está respaldada por un certificado en vigor y registrado es infracción muy grave: de 1.001 a 6.000 euros.
- En medio, como infracción grave (601 a 1.000 euros), está vender o alquilar sin entregar el certificado al comprador o arrendatario.
Dicho en una línea: omitir la letra es leve; inventarse una letra es de lo más grave que contempla la norma. Y ninguna de las dos suele ser lo que más duele: lo que más duele es que un comprador informado lea un anuncio sin ese dato y saque conclusiones sobre el resto de la ficha.
2. La información mínima de la Ley de Vivienda
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda dedica dos artículos a esto: el 30 fija los principios (el derecho a una información completa y veraz, y el deber de todos los agentes que intervienen) y el 31 concreta la información mínima que hay que poner a disposición de quien se interesa por una vivienda, antes de firmar nada y antes de entregar ninguna cantidad a cuenta.
Hay un matiz que cambia mucho el trabajo diario: esa información se facilita a solicitud de la persona interesada, no de oficio en el anuncio. Es decir, no hay que volcarlo todo en la ficha — pero hay que tenerlo listo, porque puede pedirse en cualquier momento y hay que entregarlo.
Las categorías que recoge el artículo 31 son, en resumen:
- Identificación de quien vende o arrienda, y de quien intermedia.
- Condiciones económicas: precio total y qué conceptos incluye, y las condiciones de pago o financiación si las hay.
- Descripción física de la vivienda y del edificio.
- Condiciones de habitabilidad, accesibilidad universal y eficiencia energética.
- Cargas, gravámenes y limitaciones que pesen sobre el inmueble.
- Antigüedad del edificio y las reformas principales que se le hayan hecho.
- Acreditación de la superficie útil y construida, separando lo privativo de lo común.
- Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
- Certificado de eficiencia energética.
- Situación urbanística del inmueble y del edificio.
- Servicios e instalaciones de los que dispone.
- Si es vivienda protegida, o si el edificio tiene protección arquitectónica, con sus límites para reformar.
- Y a petición del interesado, si se ha detectado amianto u otras sustancias peligrosas.
La ley pide además que esa información sea completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible. Son adjetivos que parecen retórica hasta que alguien discute una operación: entonces se convierten en el criterio con el que se juzga lo que se entregó.
El punto que afecta directamente a una agencia
El artículo 30.2 nombra expresamente a los agentes inmobiliarios entre quienes deben cumplir el deber de información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, y prohíbe la publicidad con información insuficiente, deficiente o engañosa. Para una agencia eso significa que la calidad de la ficha no es una cuestión de imagen: es parte de su exposición.
Y hay un caso que toca de lleno al alquiler: si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado, el artículo 31.3 obliga al propietario y a quien intermedia a decirlo y a informar, antes de firmar y en el propio contrato, de la última renta que estuvo vigente en esa vivienda en los cinco años anteriores y del valor que le correspondería según el índice de referencia.
Dicho de otro modo: un dato mal puesto por prisa lo firma también quien lo publicó.
3. Repaso antes de publicar
Un repaso de treinta segundos que evita casi todo:
- ¿Aparece la calificación energética? Si no hay letra todavía, ¿está declarado el motivo en vez de dejarlo en blanco?
- ¿La superficie que se anuncia es la que se puede sostener con documento?
- ¿El precio incluye o excluye gastos, y se dice cuál de las dos cosas?
- ¿Las fotos son del inmueble que se anuncia, sin montajes que no se declaren?
- ¿Hay alguien identificable a quien reclamar información ampliada?
En el formulario de publicación de Piseando la calificación energética es un campo del propio anuncio, no un adjunto opcional: sale en la ficha con su etiqueta de color, y si el certificado está en trámite el anuncio lo dice.
Preguntas frecuentes
¿Puedo anunciar una vivienda sin tener el certificado energético?
Sí, siempre que el anuncio declare en qué situación está: en trámite, exento o pendiente de que el propietario lo aporte. Lo que no se puede es omitir el dato como si la obligación no existiera. Y conviene no confundirse: declarar que falta no es lo mismo que cumplir — es dejar constancia de que hay algo que resolver.
¿La obligación es del propietario o de la agencia?
La norma alcanza a quien publica o permite publicar el anuncio, así que en la práctica alcanza a las dos partes. Y la Ley 12/2023 menciona expresamente la responsabilidad de quien intermedia en los deberes de información.
¿Tengo que poner toda la información del artículo 31 en el anuncio?
No. Esa información se entrega a solicitud del interesado antes de formalizar la operación. En el anuncio lo que sí tiene que constar siempre es la calificación energética.
¿Esto cambia si el inmueble está en Huesca o en Teruel?
Las obligaciones anteriores son estatales y aplican en toda España. Cada comunidad autónoma gestiona además su propio registro de certificados y puede tener requisitos adicionales, así que conviene comprobar el procedimiento de la comunidad donde esté el inmueble.
Sobre este texto. Es información general para profesionales del sector, no asesoramiento jurídico. Revisado el 13 de septiembre de 2026 contra el texto consolidado vigente de las normas que cita: Real Decreto 390/2021 (artículos 15, 17 y 21), Ley 12/2023 (artículos 30 y 31) y, para las sanciones, las disposiciones adicionales duodécima y decimotercera del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. La normativa cambia: antes de tomar una decisión, comprueba el texto vigente o consulta con un profesional.